Wieso lässt sich meine Wohnung nicht vermieten/verkaufen?

Sie besitzen eine Wohnung oder haben den Auftrag, diese Wohnung für die Eigentümerschaft zu vermieten oder zu verkaufen? Die Wohnung ist bereits seit einiger Zeit ausgeschrieben aber es melden sich keine Interessenten?

Eine Ausgangslage, mit welcher wir als Immobilienbewirtschafter oft konfrontiert sind. Leider gibt es dazu keine allgemeingültige Checkliste oder einen Mehrpunkteplan, wie man dieses Problem angehen muss. Gerade Immobilien werden von vielen unterschiedlichen Faktoren beeinflusst und geprägt. Kürzlich ist mir wieder einmal eine alte Aussage in den Sinn gekommen: «Du kannst alles verkaufen – es ist nur eine Frage des Preises».
Diese Aussage mag sicherlich stimmen, aber deckt sie auch die Bedürfnisse aller Beteiligten?

«Du kannst alles verkaufen – es ist nur eine Frage des Preises»

Zugegeben, auch wir müssen so und so oft den Verkauf oder die Vermietung eines Objektes über den Preis steuern und fördern. Es ist unbestritten eine der einfachsten und effizientesten Verkaufsförderungen. Doch ist das immer im Sinne unserer Auftraggeber? Beim Verkauf können wir den Preis genau einmal erzielen, dann ist das Objekt weg und es bestehen keine Aussichten, später einen höheren Preis zu erhalten. Bei der Miete kann ein reduzierter Mietpreis theoretisch zu einem späteren Zeitpunkt (Wiedervermietung) wieder angehoben werden. Die Betonung liegt hier bei «theoretisch». Das Mietrecht setzt uns auch da gewisse Grenzen.
Somit gilt es vor jeder Preisanpassung reiflich zu überlegen, ob nicht zuerst andere Massnahmen möglich sind, welche die Attraktivität des Objektes erhöht. Erst wenn wir dies mit bestem Wissen und Gewiss ausschliessen können, ist die Preisreduktion das richtige Vermarktungsrezept.

Wenn nicht der Preis (alleine) entscheiden soll?

Es gibt Faktoren, die unveränderbar sind. Dazu gehört sicherlich die Lage des Objektes. Oftmals sind es aber auch bauliche Gegebenheit, die nicht oder nur mit unverhältnismässig hohem Aufwand änderbar sind.
Wie bereits festgestellt, gibt es aber einige Massnahmen und Möglichkeiten ausser dem Preis, die man prüfen kann. Dazu gehören bauliche Veränderungen und Ergänzungen am Gebäude, der Umgebung oder innerhalb einer Wohnung. Weiter kann auch die Kommunikation eine Vermietung oder einen Verkauf beeinflussen. Der erste Eindruck entscheidet, ob unsere Ausschreibung Beachtung findet und das Interesse für Mehr weckt oder nicht.

Bauliche Anpassungen – muss ich meine Wohnung komplett sanieren?

Nein. Es sind oft einzelne Elemente, welche in einer Wohnung oder in einer Überbauung fehlen. In einer familienfreundlichen Überbauung sollte ein entsprechender Aussenbereich für Kinder nicht fehlen. Innerhalb der Wohnung reicht vielleicht der Austausch von Bodenbelägen. Hochwertige Küchengeräte oder Einbauschränke verhelfen unter Umständen bereits zum notwendigen Marktvorteil.

Was wenn der Grundriss nicht passt? Auch dieses Szenario müssen wir manchmal prüfen. Ist die Wohnung zu gross und hat dadurch einen zu hohen Mietpreis? Oder ist die Fläche so klein, dass die Wohnung nicht möbliert werden kann? Eine Anpassung des Grundrisses ist sicherlich ein etwas grösseres Projekt, aber immer wieder machbar und finanziell sinnvoll. Generell ist ein gut unterhaltenes Objekt auf dem Markt attraktiver und der Eigentümerschaft sichert es eine werthaltige Anlage.

Die Präsentation am Markt ist der Türöffner

Unter den zahlreichen Online- und Printinseraten entscheiden wenige Sekunden darüber, ob ein Objekt näher angeschaut oder zum nächsten geklickt wird. Text und Bilder müssen daher gut abgestimmt und zum Objekt passend gewählt werden. Die Leserin, der Leser möchte rasch Fakten zum Objekt. Lange und schwierig zu lesende Texte sind nicht zielführend. In der Zeit, wo wir uns eine hohe Präsentationsqualität gewohnt sind, müssen wir uns auch beim Verkauf oder bei der Vermietung von Immobilien anpassen. Wo wir vor wenigen Jahren die Bilder noch selber erstellten, braucht es heute auch für bestehende Wohnungen professionelle Fotos. Wichtig ist, dass das Objekt realitätsgetreu gezeigt wird. Wenn die Wohnung über ein Defizit verfügt (zB Lage neben der Bahnlinie), sollte dies erkennbar sein. Es nützt nichts, wenn Interessenten dies erst vor Ort bemerken, jedoch auf der Suche nach einem ruhigen Wohnquartier sind.

Erfolgsgeschichte aus dem Alltag der PRIKA AG

Kürzlich durften wir für einen Kunden eine rund 20jährige Dachwohnung vermieten. Die flächenmässig sehr grosse Maisonett-Wohnung ist perfekt für Familien, verfügt über 5 grosse Zimmer, einen Kamin und zwei Nasszellen. Der Preis ist im Quervergleich günstig. Das Objekt weist jedoch zwei Defizite auf: fehlender Lift und allgemeine Waschküche im Untergeschoss. Die Wohnung war über 3 Monate mit älteren, von uns selber erstellten Fotos auf dem Markt. In dieser Zeit haben sich drei Interessenten gemeldet, zu einer Besichtigung kam es aber nicht.
Nun waren wir gefordert. Wir nahmen das Inserat vom Markt. Der Einbau eines Liftes ist baulich nicht möglich und hätte sehr hohe Kosten zur Folge. In Absprache und Zusammenarbeit mit der Eigentümerschaft konnten wir in der Wohnung die Bodenbeläge ersetzen und einen eigenen Waschturm einbauen. Dies trotz schwierigen Verhältnissen im Zusammenhang mit den Leitungsführungen. Im Anschluss durften wir einen Profifotografen beauftragen, die Wohnung und die Überbauung in neuen und frischen Fotos darzustellen.
Nach zwei Wochen publizierten wir die Wohnung mit einem frischen, hellen und freundlichen Auftritt im Internet. Innert 2 Tagen haben sich über 20 Interessenten gemeldet. Mit einer Auswahl dieser Interessenten konnten Besichtigungen durchgeführt werden.
Die Vermietung der Wohnung war nach weiteren eineinhalb Wochen Tatsache.

Dürfen wir auch Ihr Partner sein?

Zufall? Vielleicht. Wir von der PRIKA AG bewirtschaften und betrachten jede Wohnung individuell. Auch wenn uns solche Erfolge nicht immer gleich gut gelingen, setzen wir uns täglich motiviert und persönlich für Ihre Immobilie ein. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.